Restschuld woningmarkt in 2020 opgelost
Vanaf 2009 is in Nederland opnieuw de restschuldproblematiek ontstaan. In de beginjaren tachtig van de vorige eeuw deed dit fenomeen zich eveneens voor. Een restschuld ontstaat zodra de woningopbrengst lager is dan de op dat moment uitstaande hypotheekschuld. Zolang de woning niet wordt verkocht spreken we van een woning die onder water staat. Het CBS heeft onlangs becijferd dat op dit moment ruim 1,4 miljoen huishoudens onder water staan. Het CBS heeft hierbij geen rekening gehouden met de opgebouwde waarde van bijvoorbeeld spaarhypotheken.
Hoogte hypotheekschuld niet exact bekend
Het is best lastig om de exacte omvang van de restschulden c.q. het aantal huishoudens dat "onder water" staat vast te stellen. In het Kadasterregister worden meestal hogere inschrijvingen gedaan waardoor de exacte hypotheekschuld moeilijk kan worden bepaald. Op de top van de markt lag de gemiddelde hypotheekinschrijving op € 300.000, in 2014 is dit bedrag gedaald tot € 250.000. Voor nieuwbouwwoningen is de berekening eveneens lastig te maken. De ontwikkeling van de aankoopsom en huidige waarde is nauwelijks te achterhalen mede in verband met meerwerk, tuinaanleg e.d. Hierdoor zal de restschuld aanvankelijk vermoedelijk iets groter zijn, om daarna een vergelijkbare ontwikkeling te volgen als de bestaande koopwoningen.
De door Woningmarktcijfers.nl gebruikte methode
De analyse van Woningmarktcijfers.nl is daarom gebaseerd op alle kopers die vanaf 2005 een bestaande koopwoning hebben gekocht met de volgende uitgangspunten: De hypotheekschuld is bepaald op de gemiddelde koopsom in het jaar van aankoop, verhoogd met 12% kosten koper in de jaren tot en met 2011. Verder is de koopsomontwikkeling van de afgelopen jaren gevolgd. Er is een verhouding in de hypotheekvorm van 50% spaarhypotheek en 50% aflossingsvrij aangehouden. Bovendien is geen rekening gehouden met verbouwingskosten of tussentijdse extra aflossingen. In de tabel is te zien dat de kopers van 2004 geen of nauwelijks onderwaarde hebben. Bij kopers uit 2006 begint restschuld serieuze vormen aan te nemen met een piek in 2008. Volgens deze methode hebben kopers uit 2008 op dit moment een gemiddelde onderwaarde van afgerond € 50.000. Deze kopers zullen bij 2% prijsstijging in 2020 nog een kleine restschuld hebben.
Saldo woningwaarde en hypotheekschuld per koopjaar, bij 2% prijsstijging per jaar
Koopjaar |
Gem. k.som |
%hypotheek |
hypotheek |
2014 |
2016 |
2018 |
2020 |
2004 |
212.700 |
112% |
238.200 |
5.300 |
23.400 |
36.100 |
53.100 |
2005 |
222.700 |
112% |
249.400 |
-7.700 |
7.200 |
23.000 |
40.000 |
2006 |
235.800 |
112% |
264.100 |
-24.200 |
-9.200 |
6.700 |
23.700 |
2007 |
248.300 |
112% |
278.100 |
-40.100 |
-25.100 |
-9.200 |
7.800 |
2008 |
254.900 |
112% |
285.500 |
-49.900 |
-35.100 |
-19.300 |
-2.400 |
2009 |
238.300 |
112% |
266.900 |
-34.800 |
-20.600 |
-5.500 |
10.600 |
2010 |
239.500 |
112% |
268.300 |
-38.600 |
-24.600 |
-9.800 |
6.000 |
2011 |
240.100 |
110% |
264.100 |
-36.800 |
-23.200 |
-8.700 |
6.700 |
2012 |
226.700 |
106% |
240.300 |
-15.600 |
-2.600 |
11.200 |
25.800 |
2013 |
213.400 |
105% |
224.000 |
400 |
16.500 |
33.800 |
52.300 |
2014* |
221.000 |
104% |
229.800 |
-8.800 |
7.200 |
24.300 |
42.600 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Ontwikkeling aantal eigenaren met restschuld |
1.437.800 |
1.086.200 |
759.200 |
182.400 |
|
|
|
|
|
|
|
|
© Woningmarktcijfers.nl, okt. 2014 |
Gem. koopsom |
221.000 |
229.900 |
239.200 |
248.900 |
* voorlopig cijfer
Gevolgen van restschuld
Bij een gedwongen verkoop van een woning met Nationale Hypotheekgarantie wordt, mits geen sprake is van grove schuld, de restant schuld kwijtgescholden. Deze huishoudens zullen daarna veelal op de huurmarkt zijn aangewezen. Met overige woningeigenaren zal de bank een betalingsregeling treffen. Net als in de jaren tachtig het geval was, bestaan er momenteel mogelijkheden om bij verkoop en aankoop van een andere woning de restant schuld mee te financieren. Hiervoor gelden wel speciale criteria. Zo dient vanwege de renteaftrek de restantschuld binnen 10 jaar (2015: 15 jaar) te worden afgelost. Het is vanzelfsprekend dat de restantproblematiek belemmerend werkt voor de woningmarkt. De restantschuld kan de komende jaren alleen maar snel worden opgelost wanneer de woningprijzen stijgen. Voor nieuwe kopers is de kans op onderwaarde gering. Omdat er steeds minder kan worden gefinancierd (2015: 103% van woningwaarde) en er via een annuïteiten-hypotheek verplicht afgelost moet worden, wordt het saldo tussen restant schuld en woningwaarde sneller positief.
Terug naar overzicht