Problemen woningmarkt zijn op te lossen

terug

Als gevolg van de economische crisis en de discussie over de hypotheekrenteaftrek verkeert de koopwoningenmarkt in een comateuze toestand. Natuurlijk, er worden nog zeker woningen verkocht, maar het aantal transacties ligt 40% lager dan in het topjaar 2007. De prijzen van woningen zijn daarnaast de afgelopen twee jaar met 6% gedaald, niet leuk voor verkopers, maar wel een aardige opsteker voor de koper. Het gevolg van dit alles is een stroperige woningmarkt met afwachtende kopers, een groot aanbod van koopwoningen die lang te koop staan, langere wachttijden voor huurders, een nieuwbouwsector die een klap van jewelste om de oren krijgt enzovoorts. En als klap op de vuurpijl komt daar het verlies van veel werkgelegenheid en miljarden aan belastinginkomsten voor de overheid nog bij.

Toch zijn bijna alle problemen met een paar simpele maatregelen op te lossen, aldus Leo van de Pas, woningmarktdeskundige te Heerlen. In een uitgebreide studie draagt hij praktische oplossingen aan, die op korte termijn kunnen worden ingevoerd en korte metten maken met de hierboven geschetste problematiek. Oplossingen die ook aan iedereen gemakkelijk uit te leggen zijn, zo simpel eigenlijk, dat je je afvraagt waarom de politiek zoveel jaren van discussie nodig heeft en per saldo nog weinig heeft bereikt.

Van de Pas splitst zijn oplossingen in twee groepen, één om de woningmarkt op korte termijn weer vlot te trekken en een tweede pakket om de woningmarkt op langere termijn gezond en fiscaal beheersbaar te houden.

Allereerst de oplossingen voor de korte termijn, het gaat om vier maatregelen:

De overdrachtsbelasting wordt per direct afgeschaft
De leenquote wordt verlaagd
Beëindiging dubbele aftrek afsluitkosten voor de hypotheek
De huidige NHG grens blijft gehandhaafd, de premie kan omhoog

Alle huizenkopers leveren de overheid jaarlijks gemiddeld € 2,5 miljard aan overdrachtsbelasting op. Deze inkomsten vallen in de nieuwe situatie weg. Hier staat echter tegenover dat de 6% overdrachtsbelasting in vrijwel alle gevallen wordt meegefinancierd, hierover rente wordt betaald en deze rente in mindering op het inkomen wordt gebracht. Van de genoemde 2,5 miljard wordt in de loop der jaren ongeveer 1 miljard weer terugbetaald. Het werkelijke gemis voor de overheid blijft dus beperkt tot € 1,5 miljard. Kopen wordt goedkoper en vooral doorstromers kunnen sneller naar een andere woning, omdat de terugverdientijd van de huidige kosten koper wordt gehalveerd. Om te voorkomen dat de woningprijzen in gebieden met veel vraag snel gaan stijgen, waardoor het besparingseffect teniet zou worden gedaan, moet de leenquote worden verlaagd. Kopers kunnen met hetzelfde inkomen dan ongeveer 6% minder lenen dan nu. Verder is het zo, dat de eenmalige hypotheekkosten op dit moment dubbel aftrekbaar zijn, in het jaar van betaling en vervolgens nog eens via de hypotheekrente, omdat ook deze kosten worden meegefinancierd. De nieuwe maatregel levert jaarlijks een besparing op van € 500 miljoen.

Dit betekent dat er nog 1 miljard gevonden moet worden om de begroting op dit punt sluitend te krijgen. Van de Pas denkt dit met gemak te kunnen compenseren door de extra belastinginkomsten en werkgelegenheidseffecten. Het instorten van de woningmarkt zorgde voor een groot verlies aan banen in de dienstverlenende sector en de bouw. Nieuw elan op de woningmarkt zal het omgekeerde effect teweeg brengen. Elke koper besteedt bij aankoop vele tienduizenden euro’s bij bedrijven, zoals makelaars, notarissen, verhuizers, keuken- en tuincentra, woninginrichters etc. De inkomsten uit BTW en inkomstenbelasting zullen die 1 miljard ruimschoots goedmaken. Een gemiddelde nieuwbouwwoning levert alleen al € 50.000 aan BTW op. De extra bouw van bijvoorbeeld 20.000 woningen per jaar kan de eerder genoemde 1 miljard al volledig compenseren. Om kopers langdurig zekerheid en bescherming te bieden, dient de NHG grens op het huidig niveau van € 350.000 te worden gehandhaafd. De recente verlenging van de verhoogde grens tot eind 2011 is een aardige opsteker, maar zorgt daarna opnieuw voor discussie en onzekerheid. De NHG premie mag daarbij best worden verhoogd. Tegenover een eenmalige premie van 0,5% van het hypotheekbedrag staat namelijk een jaarlijks rentevoordeel van 0,5% gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Dat is niet alleen gunstig voor de woningeigenaar, de overheid bespaart eveneens: minder rente betekent immers ook minder belastingteruggave. De overheid heeft zelf dus een groot belang bij een hogere NHG grens.

De hierboven genoemde maatregelen kunnen op korte termijn zorgen voor een snel herstel van de woningmarkt en een betere doorstroming met positieve effecten voor de economie en arbeidsmarkt. De druk op de huurmarkt zal afnemen, terwijl het risico van overfinanciering op koopwoningen wordt verkleind.

Oplossingen voor de langere termijn

Om de woningmarkt ook op langere termijn gezond te houden, heeft van de Pas de volgende oplossingen in petto. Deze kunnen per direct voor alle (bestaande en nieuwe) woningbezitters worden ingevoerd. Hij stelt allereerst voor om op zeer korte termijn de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait af te schaffen. In ruil hiervoor kan de hypotheekrenteaftrek per direct worden verlaagd. De eerste € 4.000 blijft volledig aftrekbaar, daarboven wordt de aftrek beperkt tot 60% van de betaalde hypotheekrente. Nieuwe kopers starten in het eerste jaar van aankoop eveneens met 60%. De lagere inkomens en starters profiteren extra, waardoor koopsubsidies en startersleningen overbodig worden. De OZB-inkomsten voor de gemeenten worden via het gemeentefonds gecompenseerd, net zoals dat destijds bij het afschaffen van het bewonersdeel is gedaan. Het aftrekpercentage daalt elk jaar met 1% en gaat van 60% in het eerste jaar naar 30% in jaar 30. De eigen woning verhuist met de hypotheekschuld naar box3, waarbij een vrijstelling van € 600.000 geldt. Over de waarde van de woning boven de hypotheekschuld en de vrijstelling moet een rendementsheffing van 1,2% worden betaald. De aanpassingen zullen op macro niveau in eerste instantie budgetneutraal kunnen plaatsvinden. De winst zit vooral in de besparing van honderden miljoenen euro’s per jaar aan uitvoeringskosten en door de jaarlijkse afname van het aftrekpercentage. Eigenaren met dure woningen zonder hypotheek gaan wel een extra bijdrage leveren, dit in tegenstelling tot de huidige vrijstelling van het eigenwoningforfait.

Berekeningen over 30 jaar voor meerdere inkomensgroepen tonen aan, dat deze wijzigingen nauwelijks tot zware lastenstijgingen zullen leiden. De verwachte inflatie zorgt grotendeels voor compensatie. De aanpassingen op lange termijn zullen bijdragen aan een evenwichtige woningmarkt. De prijsontwikkeling zal iets gematigder zijn dan in de huidige situatie, maar van een algemene prijsdaling van 20 tot 30%, zoals bij veel andere voorstellen wordt verwacht, zal nu geen sprake zijn. Het behoud van waarde is vooral voor de financierbaarheid van belang. Woningeigenaren kunnen aan vermogensvorming blijven doen, iets waarvoor de vele stimuleringsmaatregelen uit het verleden ook waren bedoeld. De hypotheekconsumptie wordt gematigd, terwijl door kostenbesparingen en extra belastingopbrengsten de financiële positie van de overheid blijvend wordt verbeterd. De vraag is alleen nog: Waar wachten we op?

De uitgebreide studie met rekenvoorbeelden is hier te vinden.

Reacties op bericht

I am totally wowed and perpared to take the next step now.

afschaffen hypotheekrenteaftrek - ongefaseerd en per direct - is de enige zuivere en duurzame oplossing: desnoods fiscale verslavingstherapie van hooguit 7 jaar.

We houden ons zelf allemaal voor de gek. In Frankrijk koop je een kasteel (letterlijk een kasteel) voor de prijs van een 2 kamer appartement in Amsterdam. Hoe lang blijven makelaars en huizenbezitters denken dat de huidige huizenprijsniveaus in Nederland normaal zijn? De baby boomer's hebben goed voor zichzelf gezorgd: op je 55e met pensioen en huizenprijs stijgingen van > 10 % per jaar. Maar laten we er vooral alles aan doen om dat in stand te houden :-). Het is "The Greater fools theory" en "Ponzi's scheme" ten top. Mijn advies voor de jongere generatie: ga een huis huren en ga oppotten voor je pensioen.

Over de afschaffing van de WOZ: gemeenten in Nederland hebben al een zeer beperkt eigen belastinggebied in vergelijking met andere Europese landen. De problemen in Delfzijl zijn van een geheel andere aard dan in Rotterdam. Het ‘gelijkschakelen’ door ook deze inkomsten onder te brengen in de algemene uitkering van het gemeentefonds berooft de gemeenten van de mogelijkheid om hierin te sturen. Het bespaart misschien in de uitvoeringskosten, maar dat heeft hooguit een zeer indirect effect op woonlasten. OZB is geen gemeentelijke belasting op wonen, maar een belasting die de woning als grondslag heeft, gebaseerd op het draagkrachtbeginsel. Als dat vervalt, zal op andere grondslag door de gemeente of het rijk belasting moeten worden geheven. Wordt daardoor de huizenmarkt gestimuleerd? Ik heb nog nooit iemand gehoord die vanwege de OZB heeft afgezien van aankoop van een woning.

Waarheden als een koe, en iedereen die logisch redeneerd weet dit. Waarom dit omslachtige geldschuiverij in stand gehouden wordt weet echter niemand. Wij betaalde de KK zelf uit spaartegoeden en dan heb je het eerste hypotheekjaar wat aftrekposten. Had liever minder geld aan KK in eerste instantie al uitgegeven dan ook nog eens de onmogelijke belastingformulieren, lang leve het digitale tijdperk, in te vullen en maar hopen dat je nog niet een fout hebt gemaakt en alsnog je geld niet terug ontvangt. Van Mij mag het veel simpeler allemaal, al die burocratie en stoeltjes iin stand houden met allerlei potjes kost erg veel geld. Eenvoud siert de mens en scheelt een hoop meeëters. Bedankt voor de opsteker Meneer Van der Pas, graag een luisterend oor van het toekomstige kabinet.

We wachten op een regering met visie en lef. De redenering klopt en is bovendien groen omdat mensen makkelijker dichter bij hun werk gaan wonen. De verlaging van het BTW tarief op uren bij verbouwing is een lapmiddel. Dit plan is een structurele oplossing. Naar Den Haag zou ik zeggen.