Inloggen

Actueel

NHG bespaart schatkist miljarden op woningmarkt

De rentekorting van 0,5% op 160 miljard euro hypotheekschuld met Nationale Hypotheekgarantie levert in 2013 een lagere belastingteruggave op van ongeveer € 300 miljoen. Wanneer de totale hypotheekmarkt van 680 miljard euro onder NHG zou vallen, zou de besparing meer dan 1 miljard euro per jaar bedragen. In de twintig jaar dat NHG bestaat, beloopt de besparing voor de overheid meerdere miljarden. Het verhogen of verlagen van de NHG grens is dus niet alleen belangrijk voor de consument, maar eveneens voor onze nationale schatkist.

Regelmatig aanpassingen
In juli 2009 werd, vanwege de crisis op de woningmarkt, de grens tot waaraan geleend kon worden verhoogd van € 265.000 tot € 350.000. Per 1 juli 2012 is deze verlaagd naar € 320.000. Ook werd besloten dat de grens jaarlijks per 1 juli zal worden teruggebracht. In 2013 naar € 290.000, in 2014 naar € 265.000, in 2015 naar € 245.000 en in 2016 naar € 225.000. De verlagingen hebben grote consequenties voor het marktaandeel van de NHG. Met de huidige grens van € 290.000 komt 81% van alle koopwoningen voor NHG in aanmerking. Op provinciaal niveau zijn de verschillen groot, in Utrecht valt 70% van alle transacties binnen de NHG norm, in Groningen is dit 90%. In 2016 zal het landelijke dekkingspercentage zijn gedaald tot 65%. Het feit dat meer kopers een hogere rente moeten gaan betalen heeft gevolgen voor de hoogte van de belastingteruggave. In 2016 gaat het ongeveer om tien miljoen euro, vervolgens jaarlijks oplopend met hetzelfde bedrag.

Wat betekenen deze veranderingen voor de markt?
Het dieptepunt op de woningmarkt lijkt bereikt te zijn. De gemiddelde koopsom van woningen is de laatste 5 kwartalen nauwelijks nog gedaald. De kansen op herstel zijn reëel. De huizenprijzen in Nederland zijn met 16% gedaald, terwijl in juli 2011 de overdrachtsbelasting is verlaagd naar 2%. Bovendien staat de hypotheekrente op een zeer laag niveau. Kopers van nu hebben veel lagere woonlasten dan de kopers op de top van de markt. Aan de andere kant werden huurders geconfronteerd met huurstijgingen van meer dan 10%, een ontwikkeling die zich de komende jaren zal voortzetten. Een objectieve afweging van alle woonlasten voor koop en huur op lange termijn valt bijna altijd uit in het voordeel van de koopwoning. Een herstellend consumentenvertrouwen zal er voor zorgen dat consumenten de stap naar een koopwoning ook daadwerkelijk gaan zetten.

Voor de starters zijn er dus goede kansen
De vraag is of dat ook geldt voor de doorstromers en het topsegment. De doorstroommarkt is voornamelijk afhankelijk van de starter. Als dit segment in beweging komt is dat positief voor de doorstroommarkt. Veel doorstromers willen wel, maar zitten nu nog op een koper te wachten. De doorstroommarkt kan wel enig nadeel ondervinden van de verlaagde NHG grens. Zodra kopers boven de grens uitkomen is de rente hoger en heerst vooralsnog de vraag hoe scheutig de banken zullen zijn met kredietverlening op het moment dat zij wel risico lopen. Voor het topsegment zien wij vooralsnog weinig kansen voor herstel. Op dit moment is de verhouding aanbod/transacties nog te ver uit balans. Landelijk is het aanbod boven € 500.000 momenteel 8 acht maal groter dan het aantal transacties. NHG speelt in dit segment niet direct, maar uiteraard wel indirect omdat de doorstromer hier last van ondervindt.

Topsegment blijft moeizaam
Meer doorstromers kunnen het topsegment uiteraard wel iets lucht geven. Het topsegment zal echter vooral nadeel ondervinden van de verlaagde renteaftrekregels. Enerzijds omdat op annuïteitenbasis moet worden afgelost, wat deze groep het zwaarst treft. Anderzijds zal de verlaging van het maximale aftrekpercentage met jaarlijks een half procent tot 38% in 2042 zijn uitwerking op termijn niet missen. Doorstroming als gevolg van gerealiseerde overwaarde, zoals in de jaren negentig volop kon plaatsvinden, zal de komende jaren niet aan de orde zijn. Het segment is afhankelijk van kopers die een carrièresprong kunnen maken, of van kopers die bijvoorbeeld via erfenissen in staat zijn een extra bedrag aan eigen middelen in te brengen. Concluderend zou je kunnen stellen dat de recente maatregels voor een nivellering van de huizenprijzen zal zorgen.

NHG algemeen
De Nationale Hypotheekgarantie, die wordt uitgevoerd door het Waarborgfonds Eigen Woning, levert kopers vele voordelen op. Allereerst betalen woningeigenaren 0,5% minder hypotheekrente. Daarnaast kent de NHG een zogenaamde woonlastenfaciliteit. Deze maakt het mogelijk tijdelijk minder te betalen wanneer iemand het financieel even moeilijk heeft door werkloosheid, ziekte of echtscheiding. Bij gedwongen verkoop buiten eigen schuld wordt de eventuele restantlening kwijtgescholden. De Nationale hypotheekgarantie biedt dus extra zekerheid aan de consument én de bank. En dat voor zeer weinig geld. De eenmalige premie bedraagt namelijk slechts 0,85% (vanaf 1 januari 2014: 1%) van het hypotheekbedrag. Het rentevoordeel wordt gedurende de gehele looptijd genoten, dus na 2 jaar is de premie terugverdiend. De Nationale Hypotheekgarantie is verreweg het beste verzekerings- en beleggingsproduct dat bestaat. Ruim een miljoen huishoudens maken inmiddels gebruik van de garantie. Samen goed voor 160 miljard euro aan hypotheken en bijna 25% van de gehele hypotheekmarkt. Ondanks oplopende kosten in verband met meer gedwongen woningverkopen blijft het vermogen van het fonds met een kleine 800 miljoen euro goed op peil. De Nederlandse overheid staat garant als het fonds in problemen zou komen.

 

Terug naar overzicht