Cijfers en factoren van de woningmarkt

Op deze pagina vindt u een uitleg met betrekking tot de cijfers en een toelichting met betrekking tot factoren die van invloed zijn op de woningmarkt.
Uitleg cijfers
De gemiddelde koopprijs is een optelsom van alle transactieprijzen gedeeld door het aantal transacties. Transacties van minder dan € 1.000 en boven € 5.000.000 worden niet meegenomen. Elk jaar worden andere woningen verkocht, voor een deel overeenkomend met de voorgaande periode, voor een deel afwijkend. We kunnen dus niet exact dezelfde woningen vergelijken. Een daling of stijging van de gemiddelde prijs kan op de eerste plaats tot stand komen door een reële daling of stijging bij bepaalde of alle woningtypes, maar ook verschuivingen in de aantallen kunnen dit effect veroorzaken. Wanneer in enig jaar bijvoorbeeld extra veel “goedkopere” huurwoningen worden verkocht, zal dit een prijsdrukkend effect hebben. Als meer “duurdere”vrijstaande woningen worden verkocht zal dit een opwaartse druk tot gevolg hebben.
 
Kwaliteitsverbetering
Prijsontwikkeling is uiteraard een gevolg van vraag en aanbod. De inflatie is erin verwerkt.
Verder dient men te bedenken dat de kwaliteit van zowel nieuwe als bestaande woningen de afgelopen decennia overwegend is toegenomen. De prijsontwikkeling geeft een betrouwbare trend weer, maar hoeft niet altijd parallel lopen met de waardeontwikkeling van een individuele woning. De waarde van een individuele woning kan verder worden beïnvloed door oorzaken van buitenaf, bijvoorbeeld door verandering van de bestemming, achterstallig onderhoud of juist een ingrijpende woningverbetering. Voor de vaststelling van deze waarde blijft een taxatie door een makelaar/taxateur uit de regio uitkomst bieden.
 
Verschillen met andere producten
Het Kadaster
Het Kadaster presenteert de gegevens van Nederland en op provinciaal niveau. De gegevens worden verwerkt na inschrijving van de notariële transportakte van de woning. Het kadaster heeft in 2005 de woningwaarde index ontwikkeld. Deze index geeft een betrouwbare ontwikkeling weer en zal in de nabije toekomst met regionale indexen worden uitgebreid. Het CBS publiceert eveneens op basis van deze index, waarbij 2010 op 100 is gesteld.
 
NVM cijfers
De Nederlandse Vereniging van makelaars presenteert cijfers van de door NVM makelaars verkochte woningen. De NVM registreert op het moment dat de koopakte bij de makelaar wordt ondertekend. Gemiddeld liggen de NVM cijfers dus een kwartaal voor op de kadastercijfers. NVM cijfers zijn mediaan, dat wil zeggen dat de goedkoopste en de duurste woningen worden weggelaten, om zodoende een evenwichtig beeld te krijgen. Een nadeel van de NVM cijfers is dat deze niet compleet zijn. In een aantal provincies ligt het marktaandeel van de NVM makelaars onder de 50 %. Wijzigingen in het ledenbestand van de NVM zullen voor de gemiddelde koopsom weinig invloed hebben, maar uiteraard wel op het aantal transacties.
 
Belangrijke woningmarktfactoren
Zoals gezegd, kan de prijsontwikkeling van koopwoningen gezien worden als resultaat van het krachtenveld dat zich tussen vraag en aanbod afspeelt. De onderliggende factoren zijn in een aantal hoofdgroepen te verdelen. Wij zetten deze voor u op een rij met een korte uitleg.
 
Demografische ontwikkeling
De ontwikkeling is met name van belang om de toekomstige woningvraag cq. woningproductie in kaart te brengen. Groei of afname van bevolking, migratie, vergrijzing. Demografen kunnen vrij nauwkeurig inschatten hoe de bevolking zich de komende jaren ontwikkelt. Er zijn behoorlijke regionale verschillen. Landelijk neemt de bevolking de komende 30 jaar nog toe met ca. 700.000 personen. In sommige delen van enkele provincies (Friesland, Groningen, Zeeland en Limburg) neemt het aantal inwoners nu reeds af. Echter, voor de woningmarkt is de ontwikkeling van het aantal huishoudens belangrijker. Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de individualisering, hebben er voor gezorgd dat de gemiddelde gezinsgrootte, ofwel de hoeveelheid personen die samen een huis bewoont, de afgelopen decennia is afgenomen tot 2,3 personen. Verwacht wordt dat deze factor in 2040 op ca. 2 zal liggen. Het aantal huishoudens wordt in dat jaar geschat op 8,3 miljoen tegenover iets meer dan 7,3 miljoen in 2015. De toename van het aantal senioren (vergrijzing) is met name van belang voor het type woning dat gewenst wordt. Demografische ontwikkelingen geven inzicht in waar, hoeveel en welke woningen gebouwd moeten worden.
 
Overheidsbeslissingen
De overheid kan sturend optreden wat nieuwbouw en herstructurering betreft. Over het algemeen zijn dit trage processen en de hoeveelheid nieuwbouw is met ca. 1% slechts een fractie van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouwprognoses, waarbij jaarlijks 100.000 nieuwe woningen zouden worden toegevoegd, worden al enkele jaren niet gehaald. Sinds de crisisjaren ligt de productie dichter bij de 50.000. Uiteraard heeft het overheidsbeleid ook invloed op de economische ontwikkelingen in de verschillende regio’s van Nederland. Niet overal zal de economie, dus ook de woningvraag, evenwichtig zijn verdeeld. Beslissingen op fiscaal gebied kunnen de woningmarkt, nu zelfs op hele korte termijn, beïnvloeden. Zo zijn de diverse beperkingen van de hypotheekrente aftrek (recent: uitsluitend via annuiteit, daling toptariet) uiteraard van belang voor het koopgedrag en het consumentenvertrouwen. daarnaast worden de leencriteria (inkomenstabellen en maximum hypotheekbedrag) voortdurend naar beneden bijgesteld.
 
Overheidssteun
De overheid stimuleert op verschillende manieren de woningmarkt. Een belangrijk instrument is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Een hypotheek met NHG levert de consument een belangrijk rentevoordeel op, maar zorgt ook voor betere oplossingen als er bij de huiseigenaar financieel iets mis gaat. De in de crisisperiode verhoogde NHG grens (tot € 350.000) is inmiddels weer teruggebracht tot het niveau van voor de crisis. De starterslening zorgt ervoor dat de koopstarter soms precies dat stukje extra renteloos kan lenen, waardoor hij wel in staat is om te kopen. De starterslening is niet in alle gemeenten operationeel. 
 
Consumentenvertrouwen
In de jaren negentig zorgde een positief consumentenvertrouwen voor sterk oplopende woningprijzen en korte verkooptijden. Mensen werkten aan hun wooncarrière en er werd stevig gekocht, verbouwd en geleend. Dit bezorgde de economie een positieve impuls. Vanaf 2000 is de economische situatie minder rooskleurig. Veel mensen stellen grote aankopen uit. Leningen uit het verleden moeten afbetaald worden. Een financiële verplichting van 100 euro per maand betekent veelal 20.000 euro minder hypotheek. De kredietcrisis in 2008/2009 en alle negatieve publiciteit daaromheen veroorzaakte een negatief consumentenvertrouwen. Vanaf 2014 is het vertrouwen weer behoorlijk hersteld. 
 
Economische factoren
De ontwikkeling van de economie, werkgelegenheid en gezinsinkomen zijn sterk bepalende factoren. De hoogte van de hypotheekrente staat in directe relatie met de woonlast of de hoeveelheid hypotheek die mensen kunnen krijgen. 1 % meer rente betekent al gauw 20.000,- euro minder hypotheek. Iemand die voorspellingen over de woningmarkt wil doen, zal dus over kennis en inzicht van alle hiervoor genoemde factoren moeten beschikken. De lage hypotheekrente van dit zorgt er voor dat de betaalbaarheid van koopwoningen beter is dan ooit. Terwijl huurprijzen de afgelopen jaren voortdurend zijn verhoogd laten onderzoeken zien dan de woonlasten van kopers zijn gedaald vanwege een lagere koopsom, minder overdrachtsbelasting en een lage hypotheekrente.

laatste uptade: voorjaar 2016

Zoeken

Zoeken binnen de website,
nieuws en artikelen

Veelgestelde vragen


Hier vindt u veelgestelde vragen,
klik hier voor andere vragen.